Zaanstreek

Zaandam - Rob Poldner SP Zaanstad gemeenteraadslid bezocht op 1 februari j.l. een symposium over wonen in de stadsregio ROA. Speciaal voor de SP Zaanstreek website maakte hij een verslag en een analyse.

Symposium over wonen in de stadsregio ROA.

Door: Rob Poldner

Op 1 februari bezocht ik dit symposium dat georganiseerd werd door het ROA.
Zaanstad vormt met nog 15 andere gemeenten samen het ROA. Met Amsterdam als grootse stad. De SP heeft in de gemeenteraad van Zaanstad de woningnood in het algemeen en onder starters in het bijzonder frequent op de agenda gezet. Dit is vooral gelukt door de vasthoudendheid waarmee onze Appie Brekelmans de discussie aanging met wie dan ook, binnen de gemeenteraad, met wethouders… en met succes. Het woord woningnood wordt nu weer gewoon gebruikt voor waar het voor staat, een tekort aan betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen en voor starters op de woningmarkt.
Ook de verdeling in soort woning bij nieuwbouw productie is nu uitgediscussieerd. Niet alleen de SP, maar ook andere partijen willen geen discussie meer over een lager percentage dan 30 % voor sociale woningbouw. En ook dat is een discussie die door de SP frequent werd gevoerd.
Maar goed, discussie of niet, winst bereikt uit discussie of niet, in de afgelopen collegeperiode van 4 jaar is de wachttijd onder starters voor een woning niet gedaald, maar gelijk gebleven, namelijk een wachttijd van bijna 6 jaar! De woningzoekenden hebben dus geen voordeel gehad van het paarse college in Zaanstad van VVD, PvdA, CDA en GroenLinks.
Middelduur en duur bouwen was de oplossing van dit college om in de woonbehoefte te voorzien. Het scheefwonen tegengaan, door mensen met een hoger inkomen uit hun goedkope woning te lokken naar de duurdere huizen die wel overal in meerderheid [dus 70%] gebouwd werden. Ook dit was beleid van het huidige paarse college.
Maar nogmaals de woningnood in Zaanstad is geen millimeter afgenomen!
Dus op naar een symposium van het ROA. Het ROA die de woningbouwproductie in de regio beleidsmatig bepaalt.
Onderwerpen die aan de orde kwamen waren: starters op de woningmarkt en het opvoeren van de woningbouwproductie.
Er waren 4 sprekers: iemand sprak over hoe de woningmarkt er voor starters in de verschillende gemeenten eruit ziet. Starters zijn mensen die thuis of op kamers wonen en voor het eerst zelfstandige woonruimte [willen] betrekken. Het gemiddelde inkomen ligt op 14.000 Euro, in Zaanstad en Almere echter wat lager. De jongere starters hebben een jaarinkomen van nog geen 10.000 euro. In relatie tot huur- en koopprijzen liggen de inkomens laag.
Ruim tweederde van de starters is op zoek naar een meergezinswoning. Ongeveer 16% van de starters wil wel kopen.
Over de kansen voor starters in de richting van koopwoningen is weinig bekend. Over de sociale huursector des te meer. De gemiddelde inschrijfduur in het ROA-gebied in 2002 was 7 jaar. In 2004 was dit gedaald naar 6,5 jaar. Een kleine verbetering dus. Echter zaanstad profiteerde niet van deze verbetering want zowel in 2002 als in 2004 was de inschrijftijd gemiddeld 5,6 jaar. Van alle sociale huurwoningen die jaarlijks worden aangeboden gaat 47% naar een starter. In Zaanstad is dat 43%.
Na een dalende trend zal het aantal jongeren de komende tien jaar weer groeien. Hiermee wordt de vraag naar woonruimte ook weer groter.
Tijd dus om wat te ondernemen. We hebben gezien dat het huidige beleid van de gemeente Zaanstad niet leidt tot verkleining van de woningnood. Elders in het ROA gebied is wel enige verbetering te zien. Wat kan er gedaan worden om aan de huidige nood en de komende vraag naar betaalbare starterwoningen tegemoet te komen?
En hierover gingen de inleidingen van de overige sprekers.
1. In Almere was er tot 1 januari jl. een project Taskforce Starterhuisvesting met een projectmanager. Doel was om meer woningen voor starters te bouwen. Dat doel is gehaald maar er waren wel knelpunten… Hier werden naast vaste woningen ook complexen gebouwd die bijv. 5 jaar op een tijdelijke locatie konden blijven staan. Afbreken en opnieuw opbouwen kost ongeveer een maand, waarna het complex opnieuw bewoond kon worden.
2. Maatschappelijk gebonden eigendom. Dit is een slimme financieringswijze voor starters. Door middel van het product Koopgarant kan de verkoopprijs van woningen gedrukt worden.
3. Starterleningen. De Stichting Stimuleringsfonds Volkhuisvesting Nederlands gemeenten heeft een andere financieringswijze: starterleningen . Met deze lening komen meer woningen voor starters bereikbaar.
4. Opvoeren van de woningbouwproductie. Amsterdam heeft al een aantal jaren een woningbouwregisseur. Het is gelukt om 16.000 woningen hier in aanbouw te nemen.
We kunnen concluderen dat er eigenlijk meer mogelijkheden zijn dan die waar we in Zaanstad mee werken. Dat is ons als raad aan te rekenen maar zeker ook het college en de wethouder die de verantwoordelijkheid heeft om het probleem wonen zo klein mogelijk te maken.
Wat we vandaag gehoord hebben is het bestaan van financiële modellen om starters die willen kopen dit ook mogelijk te maken. Zoals we zagen wil 16% wel een woning kopen.
Hiermee los je het probleem niet op maar het is wel een van de mogelijkheden om de woningnood te verkleinen.
Er zal meer dan ooit serieus gewerkt moeten worden aan de alternatieve mogelijkheden. Meer dan de wijze waarop we nu werken. De huidige situatie is volgens de wethouder zo, dat je als gemeentebestuur wel je wensen kunt kenbaar maken bij woningstichting en projectontwikkelaar, maar dat deze alleen bouwen naar eigen inzicht, met een zo hoog mogelijk rendement willen investeren. De gemeente kan hier weinig invloed op uit oefenen, “want anders haken de ontwikkelaars af”, nog steeds volgens de wethouders.
En dat nu gelooft de SP niet. Tenslotte hebben we in Zaanstad een door Babel georganiseerde avond gehad met vele voorbeelden hoe creatiever met bestaande woningen kan worden omgegaan. Ook over goedkoper bouwen, anders wonen enz. ontstond een levendig debat en bleef het gevoel staan: wat een mogelijkheden! Alleen tegelijkertijd ook de vraag: en waarom doet onze gemeente er zo weinig mee? Zijn zij van deze alternatieven wel op de hoogte? Willen zij wel werken aan oplossingen voor de bestaande woningnood? Of zijn wij die gemeente die bouwt wat de ontwikkelaars willen?
In maart 2005 organiseerde de gemeenteraad van Zaanstad een openbaar debat over goedkope woningbouw. Uit de presentatie hier bleek, dat bouwondernemers wel degelijk ontwerpen en plannen hebben om goedkoper te kunnen bouwen. Een aantal bouwers hield een presentatie over hun mogelijkheden. Weer het zelfde gevoel als hierboven omschreven.
En dan nu dus het symposium van het ROA.
De conclusie die ik moet trekken uit bovenstaande bijeenkomsten is dat de gemeente Zaanstad te weinig heeft gedaan om de woningnood in de stad te verkleinen. Men heeft echter wel rijkelijk die mensen bediend die een keus hebben waar en hoe duur te wonen. Meer dan 70% werd er gebouwd aan dure en middeldure woningen. De geijkte strijd over hoeveel procent sociale woningbouw is gevoerd, het college is er niet in geslaagd dit percentage naar beneden bij te stellen. Maar daarmee is nog geen beleid gevoerd om de werkelijke woonnood op te lossen. Dat mag dit paarse college zich zelf best aanrekenen. Er is geen serieus beleid gevoerd richting het primaire recht van onze inwoners, nl het recht van wonen.
Een nieuw college zal de oude verstofte ideeën over woningbouw achter zich moeten laten en zich te volste richten op de reëel problemen en op reële oplossingen voor woningzoekenden.
De 3 eerder genoemde bijeenkomsten hebben laten zien dat er gemeenten zijn met meer creativiteit en dus een beter resultaat, dat er bouwers zijn met meer pasklare ontwerpen om de problemen op te lossen. Ook zijn er meer financiële mogelijkheden voor de kopers. Dan moeten er echter wel kleinere en goedkoperen woningen gebouwd, dan wel geschikt gemaakt moeten worden. Een goed overleg met de woningstichtingen is absoluut noodzakelijk.
Het paarse college heeft hierin gefaald. Wie durft?