Zaanstreek

"Beste wethouder, U neemt de stelling van de wooncorporaties over dat er in principe voldoende woningen zijn in de sociale woningvoorraad. Er zijn in totaal ruim 29.000 woningen in de sociale voorraad. Deze voorraad bestaat uit 25.100 sociale huurwoningen in corporatiebezit en 2.600 zogenaamde sociale koopwoningen met een prijs onder de 150.000 euro en nog een paar duizend huurwoningen van overige partijen."

Bijdrage van raadslid Evert Hartog in het Zaans Beraad van 17 september 2015

Er zijn afspraken gemaakt met de corporaties voor een minimum aantal sociale corporatie huurwoningen in 2019. Dat minimum is gelijk aan nu nl. 25.100. Het is te prijzen dat de wethouder dit voor elkaar heeft gekregen. Maar het is helaas niet genoeg. Deze afspraken borgen niet dat er ruim 29.000 woningen blijven in de sociale voorraad maar slechts 25.100. Van de 3.900 woningen daarboven is dat niet zeker. Sterker nog, we kunnen er van uitgaan dat dat getal minder wordt.

Volgens de corporaties zijn er ruim 28.000 huishoudens met een inkomen tot 34.000 eur die zijn aangewezen op een woning uit de sociale voorraad. Volgens uw eigen factsheet zijn er 39.000 huishoudens met een inkomen tot 34.000. Er worden verschillende definities gebruikt. Dat blijkt ook uit het antwoord op de technische vraag die ik hier over gesteld heb. Er wordt met cijfers gegoogeld om de gewenste uitkomsten te verkrijgen.

Voorts wordt uit de inkomensverdeling van inkomens van de gehele bevolking conclusies getrokken die betrekking hebben op individuele huishoudens. Er wordt blijkbaar vanuit gegaan dat het inkomen van een huishouden dezelfde evenwichtige ontwikkeling vertoont als van een bevolking. Dat klopt niet.

Inkomensverdelingen van een bevolking zijn door de jaren heen zeer stabiel, inkomens van individuele huishoudens zijn dynamisch. Veel huishoudens die in 2008 boven modaal verdienden kunnen enkele jaren later, door de crises, door werkeloosheid, door ziekte, of door gezinsuitbreiding onder modaal verdienen. Je zal dan maar in een te dure woning zitten. De SP vindt dat met de dynamiek van individuele loonontwikkeling van huishoudens rekening moet worden gehouden door een iets ruimere betaalbare woningvoorraad aan te houden dan volgens de statistieken nodig lijkt. De Socialistische Partij vindt van wel.

Toekomstscenario

De aanname dat er nu voldoende sociale woningen zijn is gebaseerd op het meest gunstige economische scenario, in het minder gunstige en meer waarschijnlijke scenario moeten er 1.800 sociale huurwoningen bij. Het college gaat uit van het meest gunstige en minder waarschijnlijke scenario en stelt op basis daarvan de bodem van 25.100 corporatiewoningen voor in 2019. Uit cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat met name mensen met lagere middeninkomens de weg weten te vinden naar Zaanstad. De druk op de sociale woningvoorraad zal enorm toenemen.

Dat wordt nog eens versterkt door de nieuwe regels woonverdeling in de stadsregio SRA, naar aanleiding van de nieuwe woningwet. Slechts 25% van de vrijkomende en nieuwe sociale huurwoningen mag nog worden toegewezen aan de eigen Zaanse bevolking. De wachttijden van ruim acht jaar nu (in Zaandam Zuid nog veel langer, zoals blijkt uit onderzoek door RTL-Z) zullen nog aanzienlijk toenemen.

Beste raadsleden, vindt u het aanvaardbaar dat we het risico lopen dat er in 2019 veel minder sociale woningen zijn dan nu en dat de wachttijden veel verder op gaan lopen?

Minstens 40% sociale huurwoningen

De hoogleraren Boelhouwer en Priemus hebben het laatste jaar hun zorg uitgesproken over de ontwikkelingen en het achter blijven van het aantal sociale betaalbare woningen. Ze pleiten voor en minimum van 40 % sociale huurwoningen, en voor meer woningen onder de aftoppingsgrens. Zaanstad is vorig jaar onder de grens van 40 % gezakt.

Is het niet een veel betere benadering om een minimum percentage van 40 % aan te houden dan een minimum in een vast aantal, bij een groeiende bevolking?

De vraag stellen is hem beantwoorden, dus ja, dat is veel beter.

Flexibele huren

Dit college wil rekening houden met de dynamiek van het inkomen van huishoudens door flexibele huren te introduceren. Flexibele huren zijn niet per se een verkeerd idee. Corporaties mogen geen inkomsten verliezen en huishoudens mogen niet in problemen komen door te hoge huren. Daar valt met ons dus over te praten. Tijdelijke huurcontracten zijn wat ons betreft wel een slecht idee. Mensen willen bestaanszekerheid, buurten hebben stabiliteit en bewoners met binding aan de buurt nodig. Dat wordt met tijdelijke huurcontracten ondergraven.

Scheefwoners?

Mensen met een inkomen boven 34.000 euro in een sociale huurwoning worden scheefwoners genoemd. Met een inkomen van iets boven 34.000 euro en een huur van 710 euro per maand kun je daar echter nauwelijks over spreken. Een huur van meer dan 30 % van het inkomen wordt als onbetaalbaar beschouwd, iemand die net boven modaal (34.000 euro) verdient (netto 2100 euro) met een huur van 710 euro ( huurquote van meer dan 30 %) kun je niet een nog hogere huur gaan vragen. Wat is betaalbaar?

Voorzitter, beste collega raadsleden, de term betaalbaar is relatief. Uit de analyse blijkt dat maar liefst 48 % van de huishoudens met een laag inkomen (onder de huurtoeslaggrens) te weinig inkomen overhoudt voor sociale participatie, met woonquotes van boven de 40 %. Zelfs voor de VVD van Stef Blok moet het een schrikbeeld zijn dat de huishoudens met zulke hoge lasten worden geconfronteerd dat er niets meer overblijft om te winkelen, met als gevolg dat de middenstand wegkwijnt. Kijk eens rond in de kleinere winkelcentra, dit beeld is helaas al werkelijkheid aan het worden.

Actieprogramma’s

In de actieprogramma’s versnelling kwaliteit en nieuwbouw, verbeteren kwaliteit van de bestaande voorraad wijkontwikkeling en langer thuis wonen zitten goede punten. Mensen langer zelfstandig laten wonen door voldoende aanbod van seniorenwoningen met zorg lijkt een goed idee, zolang dat betaalbaar is. De Amandelbloesem kan hiervoor een goed voorbeeld zijn, zolang het betaalbaar blijft. Aandacht voor verbetering van de kwaliteit is vooral van groot belang bij funderingsherstel. Wij verwachten hiervoor nog een aantal veelbelovende voorstellen waarvoor een onderzoek is ingesteld zoals door de wethouder is toegezegd.

Helaas wordt nog steeds de nadruk gelegd op het aantrekken van huishoudens met hogere inkomens en een wooncarrière met het roltrapmodel. Dat proberen we al 30 jaar en het is niet gelukt.

Laten we stoppen met deze luchtfietserij, en ons gaan richten op het oplossen van de problemen op de Zaanse woningmarkt door woningen te realiseren waarvan de betaalbaarheid aansluit op de realiteit van de Zaanse behoefte.

Samen optrekken tegen verhuurdersheffing

Voorzitter, de uitvoeringsagenda zit vol met goede bedoelingen. Dat is prijzenswaardig, maar hij gaat uit van verkeerde aannames en van verkeerde cijfers. Het lijkt meer op het plakken van pleisters op een failliet systeem dan op een voldragen visie. Het college volgt de visie van de corporaties in Zaanstad. Deze kampen met gebrek aan financiële middelen en nemen dat als uitganspunt.

Ik stel voor dat we samen met de corporaties optrekken en een noodsignaal afgeven aan de Haagse kaasstolp door aan te dringen op meer financiële ruimte en afschaffing van de verhuurdersheffing. In de tussentijd moeten we alle kansen aangrijpen om betaalbare woningbouw te realiseren, zoals op het VVZ terrein. Het lijkt er nu teveel op dat het college zich neerlegt bij een situatie die niet in het belang is van de Zaanse inwoners. Wij, en ik hoop dat we hierin niet alleen staan, hadden op meer visie gerekend.